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売買契約と手付金

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契約と手付金


今回は「売買契約」と「手付金」についての内容です

不動産の売買契約を結ぶときに、だいたい売買価格の10%程度を売主さんに「手付金」をとしてお渡しするようになります(売主さんとの話し合いで、10%より低くなったり高くなったりする場合があります)。


この手付金を売主さんに渡すことは売買契約に付随する(くっついている)別の契約になります。つまり、不動産を購入するときの契約というのは「不動産売買契約」と「手付契約」の2つを行っているということです。



売買契約ってどんなもの?

 現在の民法では、原則として物権変動は意思表示のみで生ずるとなっています。

にゃ





はい、わかってます。「???」ですよね。


 
ものすごく簡単にいうと


Aさん「僕の家、買いませんかぁ?」(本気)
Bさん「いいですね、買いましょう」(本気)


と言う、口約束だけでお家の所有権(家を持っているという権利)はAさんからBさんへ権利がうつります。
もちろん売買代金は支払っていません。


怖いですよね? お金もらってないのに権利は移ってるんです。


しかし、この口約束で権利は移ると同時にAさん、Bさんそれぞれに権利と義務が発生します。


Aさん お金を払ってもらう権利とお家を引き渡す義務
Bさん お家を引き渡してもらう権利とお金を支払う義務


それぞれの権利と義務をこれからお互いに、はたしていくことで無事に取引を終えるようになります。

(実際には同時履行の抗弁権とかいろいろな権利関係もありますが、説明しているとすごい量になりますのでここでは割愛します)


でも、こんな契約をしていると


A「所有権はBさんにうつっているんだから、固定資産税はBさん払っといてね」

とか

B「僕の家を使っているんだからお金払ってよ」


とか、いろいろな問題を解決しないといけなくなります。

ですのでほとんどの不動産業者が作成する売買契約書には「所有権移転の時期」の特約によって、売買代金の支払いが終わったときに所有権は移転するとしています。(これでほとんどの面倒くさい問題は発生しなくなります)


それじゃあ、手付金を交付するのはどうして?

 売買契約をむすんだあと、売主・買主のどちらかが気が変わってしまい、売買契約をやめたい場合に問題となります。


もし、手付契約を結んでいなかった場合、


債務不履行による損害賠償責任(約束が違うじゃないか、今までかかった経費を支払え)」を相手に請求するようになります。

相手に支払ってもらうために、どれだけ損害が発生しているかなどを証明したりするのは大変な作業になるケースが大半です。


そんな面倒な手続きをしなくても、解約できるようにする契約が手付契約と損害賠償の予定額です。


損害賠償の予定額については、この契約で発生した損害の証明を必要としないで、損害賠償の予定額で解決しましょうというものです。予定額より損害が大きくても、小さくても予定額で解決します。


手付金の種類
手付金には「解約手付」「成約手付」「証約手付」「損害賠償額の予定としての手付」「違約手付」という5種類があります。


民法では「解約手付」についてだけ規定していますので、解約手付について簡単にお話します。
 
 買主「ほかにいい家が見つかったから、やっぱりこの家はやめます」

 売主「え?なに言ってるんですか。契約したのでこっちはその気になってるんですよ?契約の後に欲しいといってきた人がいたけど断ったんですから、いまさらダメですよぉ」

 買主「じゃあ、お支払いしている手付金○○万円は返さなくていいので、契約を解除します!」

 売主えぇぇぇぇ!そんなぁぁぁぁ・・・・・・・(まぁ、手付金を返さなくていいから儲けたのかな・・)


と言う感じで、買主さんは手付金をあきらめて契約を解除することができます。


裁判などでもめることなく、一方的に契約を解除できるということです。

でも、買主のところにお金が戻ってくることはありません・・・・・。

※普通に取引を完了するときには、手付金の金額は不動産の売買代金に充当するので、残代金の支払いをするときには売買代金から手付金の額を引いた残金を支払うという契約内容になります。


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