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瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)ってなに?

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瑕疵担保責任


「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」ってなに?

瑕疵担保責任とは
・・契約の当事者の一方(買主)が給付義務者(売主)から目的物の引渡しを受けた場合に、その給付された目的物について権利関係または目的物そのものに瑕疵があるときには損害賠償などの責任を負う(民法)
※「瑕疵」・・一言でいうと「欠陥(けっかん)」のことです。




民法の条文をそのまま記載しましたが、よくわかりませんね?(・・。)ゞ


不動産の取引の契約書では「隠れた瑕疵」の条項があります。

ついでに隠れた瑕疵というのは・・・買主が取引上において一般的に要求される程度の通常の注意を払っても知り得ない瑕疵を指し、買主は善意・無過失であることが必要である(通説・判例)


どうですか?もっと意味がわかりませんね?法律の用語は難しすぎます。


簡単なたとえを入れながらご説明すると

中古住宅を買う場合には、契約をするまえにみなさん必ずお家の中を見ますよね?


普通にぐるーっとお家の外を一周してみて、次に中に入ってお部屋やお風呂場、洗面所、キッチンなどなど

・・・

しかし・・・・見ていない部分がありますよね?


そうです。屋根裏や床下です。
住宅関係や不動産関係のお仕事をしているとか、普段から絶対ここだけは見ようと気をつけていない限り、屋根裏や床下を見る人はまずいないと思います。

でも、もしほんの少し雨漏りしていたらどうします?
屋根裏の梁(はり)が腐っていたら(これは大げさですが)?
シロアリが○○にたくさんいて○○していたら?


「シロウトはそんなところ見ないよ!それに見てもわからないでしょ?」

というものが

「取引上において一般的に要求される程度の通常の注意を払っても知り得ない瑕疵」ということです。

もちろんお家を見たときに欠陥があるのを「知らない」(善意)ことと、普通に部屋の天井を見れば雨漏りしてるんじゃないかと誰もが思うようなことを見逃したりしていればダメですが、このような事がなければ(無過失)瑕疵担保責任を追及できるということです。


「やったー!買ってから住宅に欠陥があれば損害賠償できるんだ!安心だね~♪」


って?

いえいえ、そんなにあまくありません。



なぜかって?

売主さんもシロウトだからです。

シロウトの売主さんに、自分ではわかりようがない欠陥なのに、損害賠償の責任を負うなんて不公平になります。

そこで、この「瑕疵担保責任」は「特約」で責任を負わないような契約にできるのです。


つまり、個人対個人の売買では必ずといっていいほど「特約」で瑕疵担保責任を除外しています。



ただし、

売主さんが知ってて(悪意)教えなかった場合には「特約」があっても瑕疵担保責任を負うことになります。


もうひとつ不動産業者(売主)対 個人(買主) の場合には最低2年間不動産業者は瑕疵担保責任を負わなければなりません(不動産業者がリフォームして売っている場合など)。




そしてこれは特約で排除することはできません。
(宅地建物取引業法40条  宅地又は建物に関しては、売主が業者の場合、目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合以外の買主に不利となる特約は、無効となる。)




最後に瑕疵担保責任に基づく契約の解除又は損害賠償請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければなりません。

そして、いつまでも瑕疵担保責任を売主が負わなくていいように、契約後10年で瑕疵担保責任は時効となります。
※時効については条文はありません。


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